Face à crise, com o crescimento do número de famílias em situação de incumprimento de crédito à habitação, cada vez mais frequentes se tornam os conflitos de interesses com recurso à via judicial.
Ultimamente, contrariando o “habitual”, sete tribunais, em ocorrências diferentes, decidiram a favor de que a entrega do imóvel ao banco basta para liquidar a dívida.
“…o juiz ao decidir a favor do particular teve em conta o princípio da equidade, isto porque um particular não pode ficar dependente da avaliação que feita pelo banco, que simultaneamente beneficiário da hipoteca e a entidade que concede o empréstimo.”
Os processos judiciais ocorrentes, no âmbito deste contexto, têm na sua essência um ponto quase sempre comum: derivam da prática corrente da duplicação de garantias adoptada pela banca portuguesa: os empréstimos concedidos para compra de habitação apresentam na sua grande maioria dois tipos de garantias, designadamente garantias de natureza “real”, ou seja a hipoteca sobre o imóvel, e garantias de natureza “pessoal”, ou seja, a livrança de caução, subscrita pelos titulares do empréstimo à habitação.
Nestes casos, para além do próprio imóvel se encontrar hipotecado, revertendo em situação de não pagamento do crédito, como contrapartida para liquidação, adiciona-se a “garantia pessoal”, ou seja a livrança de caução.
Assim, caso o valor do imóvel à data de execução não seja suficiente para liquidar totalmente a dívida para com o banco, remanesce a responsabilidade pessoal, a qual fica activa, pelo diferencial e por via da livrança.
De facto, e exactamente pela prática de duplas garantias, o que há a reter é que a reavaliação do imóvel não deveria nunca resultar, unilateralmente, de autonomias, iniciativas e decisões nas quais o devedor não é tido nem achado.
Mas o que acontece é isso mesmo.
Nestes termos, como garantir a imparcialidade da avaliação, quando afinal do ponto de vista do risco de quem empresta sempre será mais confortável uma avaliação “quanto baste”, ou seja aquela que se designa por “valor de venda imediato” do que outra, mais favorável ao devedor, mas que remeteria para maiores dificuldades para a revenda do imóvel.
De algum modo, este tema não está dissociado do facto de certos leilões de imóveis apresentarem preços muito convidativos, situação da qual podemos sempre, pelo menos, “desconfiar”, que se encontra associada ao resultado de avaliações com “valor de venda imediato”.
Afinal, para liquidar a dívida restante ainda existe a livrança.
Qual a lógica?
Por um lado, embora em média com o leilão o banco apenas recupere entre 60 a 80% do valor da dívida, esse valor fica de novo e imediatamente disponível para novos empréstimos, e por outro, contribui com relevo para um importante “efeito de balanço”.
Quanto ao que falta pagar, de menor montante, será muito mais fácil negociar com um alargamento de prazo.
A grande questão é: não deveria ser o próprio credor bancário a determinar o “valor para leilão”.
Tal valor, para que fosse conseguida uma maior equidade, deveria ser determinado por parte não interessada o que não se verifica. Assim, na ausência de legislação específica, se multiplicam os conflitos e, provavelmente, as injustiças decorrentes de potenciais sub-avaliações compatíveis com preços de leilão.
Daqui se entende a argumentação dos tribunais que agora defendem que o devedor não pode ficar dependente da avaliação que feita pelo banco beneficiário da hipoteca e credor ao mesmo tempo.
A prática da dupla garantia, a qual na sua origem é procurada para maior conforto para o banco credor, é em última análise a mesma que permite que um imóvel seja entregue em leilão por um “preço de venda imediato”.
Como resultado, o dono da casa ao deixar de pagar a prestação, entrega o imóvel, mas fica ainda com uma dívida ao banco.
Tenha cuidado! Como noutro artigo referimos (veja aqui) se não paga a prestação, cuidado com o leilão!
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